上海离婚律师事务所:“新婚姻法”成2011年楼市十大关键词
2011年，以限购为首的楼市调控政策不断加码。涉及楼市且影响较大的调控政策几乎达到了每月一则的密度，上至国务院、发改委、住建部、财政部、最高法、银监会，下至各个省市政府，轮番上阵，一齐灭火。往年的楼市“金九银十”在今年也的频频高压下成了“铜九铁十”不少开发商业绩都出现下滑，非房地产行业也纷纷逃离，更有一线房企曝出破产风声。面临资金链断裂的风险，纷纷祭出降价招数，回笼资金以求自保。然而不少刚需族，却遭加息、限购政策“误杀”，被挡在了银行门外；坐拥数套房产的炒房客错过了高价出货的机会；够有甚者身负几十年贷款买房自住的人，在自家房产一夜之间贬值十数万甚至数十万后，抑制不住心中的愤懑，开始找开发商“讨说法”。如果用两个字来总结2011年的中国楼市，想必没有比“寒冬”更合适的了。
关键词一：新国八条
2011年1月26日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，发布房地产市场调控“新国八条”。会议确定了以下政策措施：各地一季度要公布房价控制目标；增加公共租赁住房供应；住房不足5年转手按销售款全额征税；二套房首付款比例提至60%；土地两年不开工要收回使用权；暂停省会城市居民购第三套房；未完成调控目标政府将被问责；散布虚假消息要追责。种种迹象表明，“新国八条”可谓“史上最严厉”的房地产调控政策。
点评：作为2011年之初的首个楼市新政，新国八条几乎指引着整个年度的楼市的发展动向。政策的出台，扼制了投资客的行为，成河北楼市的调控“良药”，对于外地户口购房的限制以及多套房的限制，满足了刚需的需求。从2010年的“国四条”、“新国十条”到后面的房产二次调控，很多购房者对于政府所出台的房产政策和执行结果，都充满了期待。
关键词二：限购令
限购是国八条奏效的关键。2011年1月26日，国务院发布通知，明确规定各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。为此，全国至少有40多个城市出台“限购令”细则。2月21日，石家庄市政府办公厅下发了《关于进一步做好全市房地产市场调控工作有关问题的通知》，对遏制投机投资性购房，合理引导住房需求等做出新规。《通知》中规定，对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供1年(含)以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市市内五区、高新区范围内购房。本通知自2011年2月19日起至2011年12月31日止。
点评：限购令实施极大地限制了投资客的脚步。对河北楼市而言，终止了动辄月销几百套的“疯狂”开始回归理性。限购政策到期后是否延展，需视国家宏观政策而定。石家庄市住房保障和房产管理局有关负责人也表示，石家庄“限购令”截止时间暂时定为今年12月31日，并不是说12月31日一到，该政策就完全取消。在中央屡次重申房地产调控不放松的情况下，地方政府明年不可能放松限购。住建部官员表示，即便现有调控政策调整，也要先设定好一个后续政策，如果后续政策没有研究好，既有政策就不会退出。因此限购延续已经是板上钉钉的事了。
关键词三：房产税试点
2011年1月27日，上海重庆宣布次日开始试点房产税，上海征收对象为本市居民新购房且属于第二套及以上住房和非本市居民新购房，税率暂定0.6%；重庆征收对象是独栋别墅高档公寓，以及在渝无工作户口无投资人员所购二套房，税率为0.5%-1.2%。
上海、重庆的房产税被认为取得了较好的效果，房价得到稳定，特别是高档楼盘的投资现象有所减少。据悉，今年年底将会对重庆、上海两地的房产税试点情况进行总结，届时会讨论和决定下一步扩大试点的方案。房产税这把达摩克利斯之剑，时刻警戒着房地产行业最敏感的神经。
点评：中央经济工作会议12月12日至14日在北京举行。关于明年的房地产调控目标，会议指出，要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展。按照住房和城乡建设部的计划，今年年底以前，将实现40个重点城市的个人住房信息系统联网。齐骥介绍，这40个城市包括所有的省会城市，还有计划单列城市，极个别的是一些比较大的地级市。而实现个人住房信息系统联网，正是为房产税推进铺路。房产税明年或空降石家庄。
关键词四：一房一价
国家发改委发布了《商品房销售明码标价规定》，要求从5月1日起，商品房销售要实行一套一标价，并明确公示代收代办收费和物业服务收费，商品房经营者不得在标价之外加收任何未标明的费用。商品房销售价格明码标价对外后，可以自行降价，打折销售，但涨价必须重新申报备案。
3月31日，为贯彻落实《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(国办发〔2011〕1号)精神，石家庄市结合当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力等情况，在征求社会意见的基础上，确定2011年新建住房价格控制目标：全市新建商品住房年度价格上涨幅度明显低于全市城市居民人均可支配收入增长幅度，力争上涨幅度控制在10%以内。随后，我省其他地市也陆续出台了新建住房价格控制目标，基本幅度都一样：控制在10%以内。
点评：一房一价的实施，无疑是在限购令的情况下又增添一笔。以前，很多开发企业在销售房屋的时候，只有一个纸制的价格表，如果想买哪套房子，就给看哪套房子的价格。并不是将各个房屋的价格展示出来，而《商品房销售明码标价规定》中表示，房产商应当在商品房交易场所的醒目位置放置标价牌、价目表或者价格手册。这在一定程度上将价格进行公开化，更方便购房者购房。
关键词五：七次调准备金率
中国人民银行4月5日晚间宣布，自2011年4月6日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。一年期存贷款基准利率上调0.25个百分点，调整后，一年期存款利率达到3.25%，一年期贷款利率达到6.31%。这是央行今年以来第二次加息。上次加息是在2月9日春节过后不久。
中国人民银行6月14日决定，从2011年6月20日起，将再度上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是央行今年以来第六次上调存款准备金率。中国人民银行11月30日晚间宣布，从2011年12月5日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是央行三年来首次下调存款准备金率。一年内七次调准备金率，对房地产行业影响可谓一只无形手，与购房者息息相关，决定慢慢钱途。同时经济学家认为，准备金率的下调将有助于在当前复杂形势下保持经济的平稳较快增长。
关键词六：三次加息
不得不说今年央行的加息行为如一套令人看不懂的“迷踪拳”，但的的确确对楼市产生了影响。
央行分别在今年的2月9日、4月6日、7月7日，连续三次上调了一年期存贷款基准利率。与此同时，连续六次上调存款准备金率，平均每月一次的上调频率，在金融历史上都是极为罕见的。央行此举的直接目的就是抑制愈演愈烈的通货膨胀，其中，也间接地起到了对火热楼市进行降温的作用。
随着央行的加息和上调存款准备金率，大量民间热钱也纷纷回到银行手中，泛滥的流动性得到了初步的遏制。一些以房地产投资为主的投资客，受到了明显的限制，同时，一些中小房地产商也因为资金链断裂或将要断裂，而不得不被迫降低房价。显而易见的是，央行的连续举动，对楼市是一个极大的利好，对于刚需购房者来说，买到一套称心的房子也指日可待。
点评：从调整准备金率到加息，央行此举与“新国八条”形成一个组合政策致力于把房价上涨过快的趋势往下拉，这种组合政策，从根源资金上来进行调整，对于河北开发商来说影响颇大，面临资金链紧张的困境，许多中小开发商面临着破产和兼并。但同时，加息也无形当中加重了购房者的购房成本，导致很多购房者在购买房源方面不仅要考虑同比以前更多的首付，同时还需要考虑日后房贷所带来的经济压力。由于购房者压力增大势必造成购房速度以及购买力下降，而对于开发商来说购买率下降会进一步增加开发成本，还会影响资金周转，因而房产开发的风险也就加大。
关键词七：新婚姻法
房子与爱情，就是这么矛盾。最高人民法院8月12日召开新闻发布会，通报适用《最高人民法院关于适用若干问题的解释(三)》有关情况。重点对结婚登记瑕疵的救济手段，亲子关系诉讼拒绝亲子鉴定后果，父母为子女结婚购买不动产的认定、离婚案件中一方婚前贷款买房的处理等问题做出明确规定。解释明确婚后一方父母出资为子女购买不动产且产权登记在自己子女名下的应认定为夫妻一方的个人财产。新解8月13日起正式实施。
点评：新《婚姻法》的颁布执行，这当真不能算是针对房地产市场的调控，但却在社会引起了轩然大波，尤其是男人、女人还有丈母娘群体间的论辩更是引人关注。“谁首付，离婚后房子归谁”、“婚后父母给买的房子，另一方无权分割”等规定引起广泛的热议和争论。有网友戏谑成“乐了地产商、愁了丈母娘”。新婚姻法的“新解释”给旧婚姻观女性当头棒喝，促使其由依赖性向独立性转变，奋斗才能享受，房子和爱情已“两权分立”，久违的真爱时代或将到来。
关键词八：房贷利率
信贷额度一路收紧，市场预期的三季度可能会放松的信贷政策并未到来，反而传来的是央行将对银行保证金收取存款准备金的紧缩信息。在这种情况下，我省银行的房贷业务也是进一步紧缩，不仅三套房贷停贷，二套房贷首付5成利率上浮，就连首套房贷目前原有的利率优惠政策也全面取消，甚至连基准利率都很难寻觅，记者9月6日采访发现，河北省银行针对首套房贷的利率基本执行上浮10%-30%的利率水平。
点评：回顾2011年，虽然对房地产信贷政策的调控主要集中在以二套房为主的投资、投机性需求上，但不少商业银行对于首套房贷的收紧也在悄悄地进行。在众多一线城市，先是首套房贷利率优惠从7折调至8.5折，后来干脆直接取消了首套房贷利率优惠政策。今年央行连续调整存款准备金率，最高时达到了21.5%的高位，各银行贷款额度明显趋紧，为了能够以有限的信贷额度保持相当利润率，于是选择了提高房贷门槛。在房价降了不少的年底，大量的刚需消费者仍在大呼，这房依旧买不起。
关键词九：保障房年底前全开工
今年1000万套保障房建设成为国家建设重点，受到社会广泛的关注。10月25日，住建部部长姜伟新表示，今年开工建设城镇保障性住房和棚户区改造住房1000万套的目标，截至9月底，已开工986万套，占年度计划的98%，预计11月底前可全部开工。下一步将从实际出发安排保障性住房建设年度计划，完善保障性住房公平分配和运行管理机制等。
记者从河北省住建厅获悉，今年以来，河北省按照优先供应、应保尽保、点供到位的原则，直接安排了9026亩土地指标，用于保障性住房和棚户区改造住房建设。目前全省共筹集2.56万亩土地，全部解决了项目所需用地。截至8月底，已基本建成保障房18.46万套，竣工14.1万套，交付使用7.7万套。全省城镇住房保障覆盖面年底将达到12%以上。
点评：保障房，对于中低层收入者来说很重要，中央下大力气建设保障房，就是要发挥保障房真正的作用。大幅度，大范围的保障房建设，势必会给中低层收入者们带来福音。值得重点强调的是，今年8月1日起正式出台施行《河北省城镇住房保障办法(试行)》则对保障房如何规划建设、申请与准入条件、使用与退出及如何监督管理等方面进行了规范。政策的出台和保障房建设力度的加大，保障房将有力平抑市场楼价。
关键词十：坚持房地产调控政策不动摇
12月12日至14日，在北京召开的中央经济工作会议中提出，“稳增长、控物价、调结构、惠民生、抓改革、促和谐”，18个字道出了2012年经济工作的六大目标任务。要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，促进房地产市场健康发展。与此同时，要抓好保障性住房投融资、建设、运营、管理工作，逐步解决城镇低收入群众、新就业职工、农民工住房困难。另外会议还提出，明年将推进房产税改革试点。
点评：“坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归”——这可能是中央经济经济工作会议中最牵动购房者目光的重要表述之一。虽然目前部分城市房价过快上涨趋势基本得到遏制；“房产税”“限购令”等调控政策已基本将投资、投机性需求挤出市场；房地产行业并购潮出现端倪，但楼市调控正处于关键时期，房价合理回落的基础尚不稳固，调控成果只能说是初步见效。2012年的楼市依然严峻，中央经济工作会议提出的“坚持房地产调控政策不动摇”表明了楼市调控会延续2011年的状态，决定了2012年中国房价走势。
2012年即将开启，坚持严控，防止房价报复性反弹将成为未来政策措施的重点，坚持房地产调控政策不动摇，巩固调控成果。回顾过去几年的房地产市场，2008年全面萧条，2009年报复性反弹，2010年高位盘整，2011年渐趋衰退，2012年又将是一片萧条，而保障性安居工程又将迎来新的飞跃发展。（参考资料来源：长城网）
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